Opportunità di riqualificazione di un’area di 113 acri sul lungofiume dell’Ohio, destinata alla lavorazione chimica e all’industria pesante

Lo stabilimento rappresenta un’importante opportunità di riqualificazione nel settore dell’industria pesante nella contea di Brooke, in West Virginia, situato in posizione strategica lungo il fiume Ohio, nell’Alta Valle dell’Ohio. La proprietà si estende su circa 113 acri contigui e comprende un impianto di distillazione e raffinazione chimica già operativo di 33 acri, insieme a un lotto adiacente di 80 acri destinato alla riqualificazione di un’area dismessa, noto come «Trimodal Terminal Site».

Attivo dal 1914, l’attuale complesso industriale dispone di un’ampia infrastruttura, che comprende impianti di lavorazione, caldaie, sistemi di trattamento delle acque reflue, 13 edifici e un molo fluviale certificato.

Il lotto adiacente di Trimodal offre ulteriore terreno bonificato e suddivisibile, creando opportunità per l’espansione industriale, la produzione avanzata, i progetti di transizione energetica, le infrastrutture per i data center e lo sviluppo nel settore della logistica.

Il sito gode di un affaccio diretto sul fiume Ohio e di un accesso alle reti di trasporto stradale, ferroviario e fluviale, oltre a disporre di infrastrutture consolidate per i servizi pubblici e il gas naturale.

PUNTI SALIENTI DELL'INVESTIMENTO

SITO E POTENZIALE DI SVILUPPO

La proprietà è composta da due lotti complementari:

1. Stabilimento industriale Koppers – Circa 33 acri

Un complesso consolidato di distillazione e raffinazione chimica, attivo dal 1914, che comprende:

• 13 edifici industriali già esistenti.
• Impianti di processo e alambicchi a distillazione multipla.
• Centrale termica con tre caldaie e una capacità di vapore dichiarata di 120.000 libbre all’ora.
• Infrastrutture esistenti per il trattamento delle acque reflue.
• Molo certificato sul fiume Ohio.
• Sono stati realizzati gli allacciamenti alle reti industriali.

2. Area destinata al terminal trimodale – Circa 80 acri

Un lotto adiacente, ex area industriale o terreno incolto, che offre ulteriori possibilità di sviluppo, tra cui:

• Terreno industriale bonificato e suddivisibile.
• Possibilità di suddividere il terreno in lotti di dimensioni minime pari a 1 acro.
• Infrastrutture esistenti per il gas naturale.
• Sottostazione elettrica nelle vicinanze.
• Accesso alla connessione in fibra ottica.
• Infrastruttura fognaria comunale adiacente all’immobile.

Insieme, i due lotti formano un complesso industriale di circa 113 acri, con un fronte direttamente affacciato sul fiume Ohio e un notevole potenziale di riqualificazione ed espansione.

INFRASTRUTTURE ELETTRICHE ED ENERGETICHE

Il sito beneficia di un'infrastruttura elettrica già consolidata e della vicinanza alle reti di servizi pubblici regionali.

Elettricità:

• Fornitore di energia elettrica: Mon Power (una controllata di AEP).
• Disponibilità dichiarata della rete elettrica: 10–50 MVA.
• Potenziale aumento della potenza: fino a 100 MW, previa conferma della capacità e delle infrastrutture da parte del gestore.
• Tensione presente in loco: 24.000 V, ridotta a 2.400 V, trifase.
• Sottostazione situata a circa 1.000 piedi dal lotto del Terminal Trimodale.

L'infrastruttura elettrica esistente offre una base potenziale per il proseguimento delle attività industriali, la produzione avanzata e lo sviluppo ad alto consumo energetico, comprese le applicazioni relative ai data center, che richiedono ulteriori studi sull'alimentazione elettrica e interventi di potenziamento.

INFRASTRUTTURE PER IL GAS NATURALE

L'immobile è dotato di allacciamenti al gas naturale già attivi che servono entrambi i lotti del complesso.

Stabilimento industriale Koppers:

• Fornitore: Direct Energy / Mountaineer Gas Company.
• Condotta del gas esistente da 6 pollici.
• Pressione rilevata: 38 PSIG.
• Condotta situata a circa 156 piedi dall'impianto.

Terminale trimodale per pacchi:

• Condotta di gas naturale esistente da 3 pollici.
• Capacità di carico stimata di circa 100.000 piedi cubi all'ora.

Il gas naturale copre attualmente circa l'89% del fabbisogno annuale di combustibile della centrale termica esistente, mentre il restante 11% è fornito dal solvente di processo.

LAVORAZIONE INDUSTRIALE E PRODUZIONE

Lo stabilimento di Koppers ha sempre operato come complesso di distillazione del catrame di carbone e di raffinazione chimica, con un’infrastruttura di processo consolidata e solide capacità operative industriali.

Le specifiche di lavorazione storiche riportate includono:

• Alambicchi a distillazione multipla con una portata di circa 60–110 galloni al minuto.
• Capacità totale di distillazione dell'impianto fino a 345 milioni di libbre all'anno (2014).
• Tre caldaie industriali con una capacità di vapore complessiva dichiarata di 120.000 libbre all’ora.

Il portafoglio prodotti storico comprende:

• Olio chimico raffinato.
• Naftalene.
• Oli distillati.
• Pece di carbone.
• Miscele di creosoto.

L'infrastruttura esistente offre la possibilità di proseguire le attività di produzione chimica, di riutilizzarla per altri scopi industriali o di riqualificarla per attività produttive alternative, a condizione che si verifichino le condizioni delle attrezzature e si effettui un'adeguata due diligence operativa.

ACQUA, ACQUE REFLUE E CONNETTIVITÀ
Approvvigionamento idrico: accesso al fiume Ohio per le esigenze di raffreddamento industriale, mentre l’acqua potabile comunale è fornita dal Dipartimento idrico della città di Follansbee.

Trattamento delle acque reflue: Impianto biologico di trattamento delle acque reflue già presente in loco, con una capacità autorizzata dichiarata di 350.000 galloni al giorno. Inoltre, l’infrastruttura fognaria comunale si trova proprio accanto al lotto Trimodal.

Connettività in fibra ottica: presso la sede di Koppers è disponibile l’infrastruttura in fibra ottica esistente fornita da Frontier e Verizon, mentre per l’area di Trimodal sono state individuate le connessioni fornite da Frontier e Comcast.

Le infrastrutture consolidate dei servizi pubblici e delle telecomunicazioni costituiscono la base per sostenere le attività industriali e lo sviluppo futuro.

LOGISTICA E POSIZIONE STRATEGICA

La proprietà gode di una posizione strategica all’interno del corridoio industriale dell’Upper Ohio Valley, che offre accesso a diverse reti di trasporto.

1. 01
   StradaAccesso diretto alla WV Route 2.
2. 02
   Ferroviacollegamenti ferroviari della Norfolk Southern.
3. 03
   Via navigabileAffaccio diretto sul fiume Ohio e banchina fluviale certificata già esistente.
4. 04
   LocalitàFollansbee, Contea di Brooke, West Virginia.

La combinazione di vie di accesso stradali, ferroviari e fluviali offre vantaggi logistici per i materiali sfusi, i prodotti industriali e le attività manifatturiere.

SITUAZIONE AMBIENTALE E INCENTIVI AGLI INVESTIMENTI

La proprietà offre potenziali vantaggi in termini di riqualificazione grazie alle infrastrutture industriali già presenti e alla sua configurazione come area dismessa.

Tra le principali considerazioni in materia di ambiente e sviluppo figurano:

• Il sito Trimodal ha ricevuto un certificato di completamento dal WVDEP nell’ambito del Programma di bonifica volontaria.
• È disponibile una revisione concettuale ambientale documentale.
• Le attività ambientali e di ottenimento delle autorizzazioni in corso sostengono la pianificazione dello sviluppo per fasi.
• La designazione come “Opportunity Zone” federale può offrire incentivi fiscali per gli investimenti idonei, nel rispetto dei requisiti previsti.

Lo stato ambientale dell'attuale stabilimento Koppers e dell'area Trimodal dovrebbe essere valutato separatamente nell'ambito del processo di due diligence relativo all'acquisizione.

POSSIBILI STRATEGIE DI SVILUPPO

L'immobile nel suo complesso offre diverse possibilità di investimento e riqualificazione:

1. Produzione industriale e chimica: prosecuzione o espansione delle attività di lavorazione e raffinazione dei prodotti chimici.
2. Transizione energetica: riutilizzo delle infrastrutture industriali esistenti per applicazioni legate all'energia.
3. Produzione avanzata: sviluppo di moderni impianti industriali e produttivi.
4. Infrastruttura del data center: possibile trasformazione del sito in un campus dedicato alle infrastrutture digitali ad alto consumo energetico, subordinata alla disponibilità di energia elettrica, al sistema di raffreddamento, alla rete in fibra ottica e alle valutazioni ambientali.
5. Logistica industriale: utilizzo delle infrastrutture fluviali, ferroviarie e stradali per operazioni multimodali di produzione e distribuzione.

PANORAMICA DELL'OPERAZIONE

Articolo	Dettagli
Risorsa	Stabilimento Koppers di Follansbee
Posizione	Follansbee, Contea di Brooke, Virginia Occidentale
Indirizzo	810 Koppers Road / 600 Veterans Drive
Struttura industriale esistente	Circa 33 acri
Terminale trimodale per pacchi	Circa 80 acri
Superficie totale	Circa 113 acri
Operazioni storiche	Distillazione e raffinazione chimica
Infrastruttura elettrica	Disponibilità del servizio dichiarata: 10–50 MVA
Potenziale di sviluppo energetico	È previsto un aumento di potenza di 100 MW
Gas naturale	Infrastruttura esistente in loco
Trattamento delle acque reflue	350.000 GPD autorizzati
Trasporti	Strada, ferrovia e fiume
Situazione ambientale	Il progetto Trimodal ha ottenuto il certificato di completamento dal WVDEP
Destinazione dell'investimento	Zona di opportunità federale

DUE DILIGENCE E PROSSIMI PASSI

Saranno necessarie ulteriori verifiche tecniche, legali e commerciali, tra cui:

• Conferma della proprietà del terreno, del titolo di proprietà, dei confini e dell'integrazione catastale.
• Valutazione delle attrezzature industriali esistenti e delle condizioni degli edifici.
• Verifica della capacità dell'impianto elettrico e dell'aumento di potenza proposto di 100 MW.
• Conferma della capacità di fornitura di gas naturale e delle condizioni di consegna.
• Analisi delle valutazioni ambientali e degli obblighi di bonifica per entrambi i lotti.
• Verifica delle autorizzazioni per il trattamento delle acque reflue e dello stato di funzionamento.
• Valutazione della certificazione delle banchine fluviali e delle modalità di accesso ferroviario.
• Conferma dei requisiti di investimento applicabili alle Opportunity Zone.